Hipoteca fija o variable: ¿cuánto cuesta un punto de interés?
En una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, un solo punto de interés supone 22.661 euros más. Te explicamos cómo distinguir los tipos de hipoteca, cómo leer el TIN y la TAE y qué tres gestos te ayudan a no pagar de más.
Lo que cuesta un punto de interés
Tomemos una hipoteca de 150.000 euros a 25 años. Al 2 %, pagas 40.734 euros de intereses. Al 3 %, pagas 63.395 euros. La diferencia es de 22.661 euros.
Son cálculos orientativos, con datos a septiembre de 2026. Pero muestran algo claro: pequeñas diferencias en el tipo de interés tienen un gran efecto a largo plazo.
Cuota francesa, TIN y TAE
Con la cuota francesa pagas lo mismo cada mes. Sin embargo, al principio pagas sobre todo intereses. Al 3 %, de la primera cuota de 711 euros, 375 son intereses y solo 336 reducen la deuda.
Ese tipo de interés es el TIN, el precio puro del dinero. La TAE suma además las comisiones y es el dato que sirve para comparar ofertas.
Hipoteca fija, variable o mixta
Hay tres modalidades. En la fija, el interés es el mismo durante toda la vida del préstamo. En la variable, el tipo se revisa cada seis o doce meses con el Euríbor, el índice al que se prestan los bancos europeos, más un diferencial fijo. Por ejemplo, 0,60 puntos. En la mixta, el tipo es fijo de tres a diez años y después pasa a ser variable.
La variable puede moverse mucho. En enero de 2022, el Euríbor estaba en el -0,477 %. En diciembre de ese año, en el 3,018 %. Con un diferencial de 0,60 puntos, la cuota de nuestro ejemplo pasaría de unos 508 euros a unos 760. Son 250 euros más al mes.
Ahora el Euríbor repunta. La media oficial de agosto de 2026 fue del 2,954 %, frente al 2,114 % de un año antes. En una revisión, eso supone unos 66 euros más al mes.
El criterio es sencillo. Si esa subida te ahogaría, mejor la fija. La variable exige tener colchón. Y la mixta solo aplaza el riesgo.
La trampa de las vinculaciones
Las vinculaciones son productos que el banco te pide contratar para rebajar el tipo de interés. La TAE oficial no siempre incluye su coste.
En nuestra hipoteca, bajar del 2,5 % al 2 % ahorra unos 37 euros al mes. Si el seguro de vida que te exigen cuesta más que eso, la oferta que parece más barata acaba siendo la más cara.
Tres gestos para no pagar de más
Uno: pide la FEIN, la ficha oficial de la oferta, a varios bancos. Resta al ahorro anual de cuota el coste de cada seguro vinculado y compara. Puedes llevar pólizas de otra aseguradora con coberturas equivalentes, aunque el banco puede subirte algo el tipo.
Dos: acude a la visita al notario, que es obligatoria y gratuita por ley. Pregúntale por el diferencial, las comisiones y qué pasa si cancelas un seguro. Desde 2019, la notaría, el registro y la gestoría los paga el banco. Tú pagas la tasación.
Tres: si adelantas dinero, elige reducir plazo y no cuota. Así pagas intereses durante menos años y sueles ahorrar más. La ley abarata este gesto con el tiempo. En hipotecas firmadas desde 2019, en variable la comisión máxima es del 0,25 % los tres primeros años, o del 0,15 % los cinco primeros. Después, cero. En fija, hasta el 2 % los diez primeros años.
Compara siempre varias ofertas y consulta el Portal del Cliente Bancario del Banco de España. El banco no te cobra por la casa: te cobra por el tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre el TIN y la TAE?
El TIN es el precio puro del dinero. La TAE suma las comisiones y sirve para comparar ofertas, aunque no siempre incluye el coste de las vinculaciones.
¿Es mejor una hipoteca fija o variable?
Si una subida de cuota te ahogaría, es mejor la fija. La variable exige tener colchón y la mixta solo aplaza el riesgo.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el banco?
Desde 2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría. El cliente paga la tasación.
Si adelanto dinero, ¿reduzco plazo o cuota?
Conviene reducir plazo, porque pagas intereses durante menos años y sueles ahorrar más.
Artículo informativo elaborado con ayuda de herramientas de IA a partir del guion verificado del vídeo.